Assembleias produtivas

Qualidade nas assembleias

As assembleias não costumam atrair um grande número de condôminos, embora os assuntos tratados nesses encontros sejam importantes para regular a rotina de um condomínio e deles nasçam decisões que podem, inclusive, afetar o orçamento doméstico dos moradores. “Isso ocorre porque, em muitos casos, por falta de planejamento e percepção da administração do condomínio, as reuniões são entediantes ou se perdem em conflitos que acabam por comprometer seu objetivo, que é o de deliberar sobre questões importantes”, diz o advogado Jader Nassif.

Por isso, observa o advogado, é primordial que as regras para a realização das assembleias, como a definição de competência, da forma de convocação e do quórum mínimo para a aprovação de ações, estabelecidas na Convenção de Condomínio, sejam claras e formuladas de maneira a agilizar a tomada de decisões. “Desde que não contrariem as normas estabelecidas pela legislação que rege os condomínios, definições como o quórum para a aprovação de medidas devem favorecer a agilidade. Sempre que oriento um cliente para a formulação da convenção de um condomínio, lembro a ele que a exigência da aprovação de uma medida pela maioria dos condôminos e não dos presentes em uma assembleia pode não fazer sentido, se a convocação da reunião foi feita por meio dos instrumentos legais, com a devida antecedência, e mesmo assim a presença de condôminos foi pequena. O mais justo é estabelecer aprovação pela maioria dos presentes à assembleia para temas em que a legislação não determine um quórum específico”, defende.
Outra definição importante é quanto à forma de convocação das assembleias, que deve ser feita por meio de instrumentos adequados à realidade dos condôminos. “Esses meios são variados, partem da fixação de avisos em dependências do condomínio, passam pelo envio de cartas registradas e recentemente alguns condomínios têm feito as convocações também por correio eletrônico”, exemplifica o advogado.
A seleção de quem deve ser convocado, informa Jader Nassif, varia de acordo com a natureza do tema que será tratado na assembleia. “Se a reunião vai tratar de assuntos relacionados às despesas ordinárias, devem ser convocados não só os proprietários das unidades do condomínio, mas também os inquilinos, já que são eles que vão arcar com eventuais aumentos de despesa. Na ausência do proprietário, na votação desse tipo de medida, os inquilinos têm inclusive o direito de voto”, avisa.
O advogado informa ainda que as reuniões condominiais são classificadas em assembleias ordinárias e extraordinárias. As ordinárias são realizadas para a deliberação dos condôminos sobre temas ligados à rotina do condomínio, como a eleição de um novo síndico, a prestação de contas de uma gestão e a apresentação de proposta orçamentária, e, embora a legislação não determine uma periodicidade mínima para sua realização, são feitas normalmente pelos condomínios uma vez por ano. Já as assembleias extraordinárias, como o próprio nome indica, devem ser convocadas sempre que haja a necessidade de tratar de um assunto que foge às ações rotineiras do condomínio, como a necessidade de realização de uma reforma.
Nos dois tipos de assembleia, deve ser feita uma ata que só terá validade legal se for assinada por todos os presentes ao fim da reunião. “Colar a lista de presença na ata invalida o documento e, portanto, também as decisões tomadas pela assembleia. Deixar para redigir depois o documento e passar de apartamento em apartamento para pegar as assinaturas dos condôminos também não é uma atitude desejável. Detalhes do que ocorreu na reunião podem ser esquecidos por quem ficou responsável pela elaboração da ata, e algum condômino, que tenha ficado insatisfeito com o resultado da assembleia pode, inclusive, se recusar a assinar a ata, o que pode alterar o cálculo do quórum, por exemplo, e também invalidar as decisões tomadas no encontro”, alerta ao lembrar que as atas de assembleia só têm valor legal inquestionável, diante de terceiros, se forem registradas no Cartório de Registro de Imóveis.
“Em decisões importantes, que mudem a Convenção de Condomínio, como uma alteração na fórmula de rateio de despesas, que estabeleça a cobrança de uma taxa maior para determinadas unidades, o registro no Cartório de Registro de Imóveis é fundamental, porque no caso da venda futura de uma dessas unidades já estarão em sua matrícula as observações relativas à mudança, o que evita que o novo proprietário a questione judicialmente”.

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